Die steueroptimale Rechtsform für Immobilienvermögen

Vermögensverwaltende Personengesellschaft, Mitunternehmerschaft, GmbH oder vielleicht sogar die

Genossenschaft? – Die verschiedenen Rechtsformen im Steuervergleich

Sollen Immobilien in einer Gesellschaft zusammengeführt werden, sind die Zielsetzungen sehr

unterschiedlich:

·       Sollen die Immobilien (weiterhin) nach Ablauf der 10-Jahresfrist des § 23 EStG steuerfrei verkauft werden können, bietet sich die vermögensverwaltende Personengesellschaft an. Diese hat jedoch den Nachteil, dass sich bei der Übertragung von Bestandsimmobilien eine niedrigere Ertragsteuerbelastung auf die Mieteinkünfte durch eine Erhöhung der AfABemessungsgrundlage regelmäßig nicht erreichen lässt (kein AfA-Step-Up).

·       Soll ein AfA-Step-Up für Bestandsobjekte erreicht werden, kommt die Übertragung auf eine Mitunternehmerschaft in Betracht, allerdings um den Preis der Betriebsvermögenseigenschaft (Steuerverstrickung) der Immobilien.

·       Sollen die Immobilieneinkünfte nicht mehr mit dem hohen persönlichen ESt-Satz der Mandanten versteuert werden (zumeist 42% bzw. 45% zzgl. SolZ und ggf. KiSt), bietet sich die Übertragung auf eine GmbH an. Bei Inanspruchnahme der erweiterten Kürzung nach § 9 Nr. 1 S. 2 GewStG werden die Einkünfte der GmbH nur noch mit knapp 16% versteuert. Neben der Steuerverstrickung hat die GmbH den Nachteil, dass bei der Übertragung von Bestandsobjekten Grunderwerbsteuer anfallen kann.

·       Soll Immobilienvermögen steueroptimiert auf die nachfolgende Generation übertragen werden, kommt die Genossenschaft in Betracht. Dieser werden deutliche Vorteile bei der Nachfolge zugeschrieben, indem die Genossenschaftsanteile nicht mit ihrem Verkehrswert, sondern mit dem deutlich niedrigeren „Nennbetrag“ bewertet werden sollen. Nachteilig ist, dass die Rechtsform der Genossenschaft recht komplex ist und zudem einem Prüfungsverband angehören muss.

In dem Seminar werden die Vor- und Nachteilen der einzelnen Rechtsformen bei den verschiedenen

Steuerarten näher dargestellt. Darüber hinaus werden Gestaltungsmöglichkeiten zur steueroptimierten

Übertragung und Bündelung von Immobilien aufgezeigt.

·       Vermögensverwaltende Personengesellschaft, Mitunternehmerschaft, GmbH und Genossenschaft im Steuervergleich

·       Vor- und Nachteile der einzelnen Rechtsformen bei der Ertragsteuer, Grunderwerbsteuer und der Erbschaft- und Schenkungsteuer

·       Darstellung der Grundzüge der rechtlichen und steuerlichen Behandlung von Genossenschaften

·       Ausgewählte Gestaltungsansätze zur steueroptimierten Strukturierung von Immobilienvermögen